La Chambre uruguayenne du tourisme, CAMTUR, souhaite favoriser l’installation d’un ou plusieurs parcs de divertissement de niveau international dans la région de Punta del Este. L’objectif est ambitieux : réduire la dépendance à la saison estivale, attirer davantage de visiteurs brésiliens pendant les douze mois de l’année et créer un nouvel écosystème d’investissement autour de l’hôtellerie, de la restauration, des services et des loisirs.

Cette information mérite toutefois d’être interprétée avec précision. Il ne s’agit pas, à ce stade, d’un parc officiellement annoncé avec un opérateur, un terrain et un calendrier de chantier. Il s’agit d’une initiative institutionnelle destinée à créer les conditions réglementaires et économiques susceptibles d’attirer des investisseurs privés.

Pour un investisseur international, la distinction est essentielle. Le potentiel économique est réel, mais l’opportunité actuelle réside davantage dans la compréhension d’une trajectoire de politique publique que dans l’anticipation d’un projet déjà sécurisé.

Résumé exécutif

  • CAMTUR défend une stratégie de désaisonnalisation reposant notamment sur deux ou trois parcs ou attractions complémentaires, inspirés du modèle de Gramado au Brésil.
  • Punta del Este est présentée comme l’implantation la plus favorable, en raison de sa capacité hôtelière, de sa notoriété régionale et de son accès au marché brésilien.
  • L’initiative a été portée auprès du ministère du Tourisme et du ministère de l’Économie et des Finances et figure dans un document de travail transmis par CAMTUR au MEF en mai 2026.
  • Aucun investisseur, opérateur, terrain, budget ou calendrier n’est identifié dans les documents publics examinés. Le projet se situe donc encore dans une phase de structuration institutionnelle et réglementaire.
  • Le droit uruguayen prévoit déjà des zones thématiques de services pour les loisirs et le divertissement, mais leur application à un complexe touristique ouvert aux résidents et comprenant éventuellement des hôtels soulève plusieurs questions fiscales et juridiques.

De quelle initiative parle-t-on exactement ?

Le 28 juillet 2026, Fernando Tapia, président de CAMTUR, a expliqué que la Chambre travaillait à la création d’incitations permettant d’attirer des investissements dans des parcs thématiques ou des parcs de divertissement capables de rivaliser avec les meilleures offres régionales. Il a évoqué un développement progressif comprenant deux ou trois parcs et plusieurs propositions complémentaires.

Cette déclaration ne constitue pas un point de départ isolé. Dès janvier 2026, CAMTUR, le ministère du Tourisme et le centre d’études CERES avaient constitué un groupe de travail permanent consacré à la compétitivité, à la rentabilité et à l’attraction d’investissements touristiques non traditionnels.

Le 21 mai 2026, CAMTUR a ensuite remis au ministère de l’Économie et des Finances un document de travail qui mentionne explicitement les parcs thématiques, les centres récréatifs, le tourisme wellness et les développements intégrés parmi les projets stratégiques à encourager. Le document recommande également de renforcer les instruments de promotion des investissements, notamment COMAP et les zones franches.

La proposition de CAMTUR est donc institutionnellement réelle. En revanche, elle ne doit pas être présentée comme un parc déjà attribué, financé ou autorisé.

État réel du projet au 2 août 2026

Éléments confirmés Éléments non confirmés publiquement
Une proposition portée par CAMTUR Un investisseur engagé
Des échanges avec les ministères du Tourisme et de l’Économie Un opérateur international désigné
La préférence exprimée pour Punta del Este, Maldonado ou éventuellement Canelones Un terrain choisi ou acquis
Une référence stratégique au modèle de Gramado Un budget d’investissement
Une réflexion sur les zones thématiques de services et les incitations Un calendrier de permis, de travaux ou d’ouverture
Un objectif de désaisonnalisation et de captation du marché brésilien Une étude d’impact environnemental ou urbanistique publiée

Les sources publiques consultées ne permettent donc pas de conclure qu’un parc est sur le point d’être construit. Elles montrent en revanche qu’un travail de préparation est engagé pour rendre ce type d’investissement plus attractif.

Pourquoi le sujet est stratégique pour l’Uruguay

Le tourisme est un secteur important pour l’économie uruguayenne, mais il reste confronté à une forte saisonnalité et à une érosion de sa rentabilité. Selon le Monitor CAMTUR 2026 élaboré avec CERES, le tourisme aurait représenté environ 6,2 % de l’activité économique en 2025, généré plus de 122 000 emplois et expliqué près de la moitié de la croissance du PIB cette année-là.

Dans son document adressé au MEF, CAMTUR estime également que les revenus réels du secteur se situent environ 16 % sous leurs niveaux historiques tandis que les coûts auraient progressé d’environ 9 %, créant un écart cumulé proche de 25 points dans les marges des entreprises touristiques.

Le problème n’est donc pas l’absence de visiteurs, mais la concentration des flux, la pression des coûts et la difficulté à rentabiliser les infrastructures pendant une partie importante de l’année. Un pôle de loisirs exploitable en hiver, au printemps et en automne pourrait contribuer à lisser la demande, prolonger les séjours et soutenir une activité plus régulière.

Pourquoi Punta del Este apparaît comme le candidat naturel

Punta del Este dispose déjà de plusieurs éléments qu’un grand projet touristique devrait autrement créer : une marque internationale, une capacité hôtelière importante, un parc résidentiel destiné à la location, une offre gastronomique développée, des services premium et une connexion directe avec les marchés argentin et brésilien.

Les données du ministère uruguayen du Tourisme indiquent qu’en 2025 Punta del Este a accueilli environ 748 500 visiteurs, pour près de 918,4 millions de dollars de dépenses. La destination a ainsi concentré environ 45 % des recettes du tourisme réceptif national, alors qu’elle ne représentait qu’un peu plus d’un cinquième du nombre total de visiteurs.

Cette capacité de dépense est importante pour un opérateur de loisirs. Un parc régional ne dépend pas seulement du volume d’entrées : il dépend aussi de la durée du séjour, du taux de consommation annexe, de la restauration, des produits dérivés, des hébergements et de la possibilité de vendre plusieurs expériences au même visiteur.

Le marché brésilien au centre de l’équation

CAMTUR considère le Brésil comme le principal réservoir de croissance structurelle du tourisme uruguayen. En 2025, l’Uruguay a accueilli près de 489 700 visiteurs brésiliens, pour environ 336,5 millions de dollars de dépenses.

Au premier semestre 2026, le ministère du Tourisme a signalé une progression de 4,4 % du nombre de visiteurs brésiliens et une hausse de 8,1 % de leurs dépenses, qui ont atteint environ 170 millions de dollars. Punta del Este est demeurée leur principale destination.

La faiblesse actuelle réside dans la concentration saisonnière de la connectivité. Azul a annoncé des liaisons entre Punta del Este et Porto Alegre, Campinas ainsi que Belo Horizonte pour la période de décembre à février. Un pôle de divertissement fonctionnant toute l’année pourrait, en théorie, contribuer à créer une demande suffisante pour prolonger certaines routes. Cette conséquence reste toutefois une projection économique, non un engagement des compagnies aériennes.

Gramado : un modèle à comprendre, pas à copier littéralement

CAMTUR cite Gramado, dans l’État du Rio Grande do Sul, comme référence. L’intérêt du modèle ne réside pas uniquement dans ses parcs. Gramado associe une offre dense d’attractions, des événements saisonniers, une identité urbaine cohérente, une hôtellerie importante, une gastronomie identifiable et une programmation capable de renouveler les motifs de visite.

Facteur Gramado Punta del Este
Positionnement historique Destination de montagne et d’événements devenue un cluster de loisirs annuel Destination balnéaire internationale encore très marquée par l’été austral
Marché principal Immense marché domestique brésilien Marchés uruguayen, argentin, brésilien et international
Produit Multiplicité de parcs, attractions couvertes, événements et expériences Offre hôtelière et gastronomique forte, mais moins de grandes attractions permanentes
Connectivité Accès majoritairement routier depuis de grands bassins de population Dépendance plus importante à l’aérien, au ferry, à la route régionale et à la haute saison
Leçon principale Un écosystème complet réduit la saisonnalité Un parc isolé serait insuffisant ; la valeur viendrait d’un pôle complémentaire et évolutif

La comparaison suggère qu’un unique grand huit ne transformerait pas à lui seul l’économie touristique de Punta del Este. L’impact dépendrait d’un ensemble : plusieurs attractions, une programmation hivernale, des espaces couverts, des événements, une intégration hôtelière et un marketing régional durable.

La question juridique : que permet déjà le régime des zones franches ?

La loi uruguayenne n° 15.921 prévoit déjà un chapitre consacré aux zones thématiques de services. Son article 49 autorise le pouvoir exécutif à approuver des zones destinées aux services audiovisuels, aux loisirs et au divertissement, à l’exclusion des jeux de hasard et des paris.

L’article 50 impose que ces zones soient situées hors de l’aire métropolitaine de Montevideo, définie comme un rayon de 40 kilomètres autour du centre de la capitale. Punta del Este se situe clairement hors de cette aire.

L’article 51 permet au pouvoir exécutif d’assouplir l’interdiction générale de vente au détail et d’autoriser l’accès de consommateurs finaux résidents ou non-résidents. Toutefois, l’article 52 précise que les exonérations d’IRAE et de TVA associées aux services ne s’appliquent qu’aux prestations fournies à des consommateurs finaux qui ne sont pas résidents fiscaux en Uruguay.

Autrement dit, une zone touristique thématique ne constituerait pas automatiquement un espace fiscalement exonéré pour toutes les entrées et toutes les ventes. La structure du projet, l’origine des clients, les activités complémentaires et le traitement des services destinés aux résidents devraient être précisément définis.

Une autre difficulté concerne l’hébergement. L’article 4 de la même loi limite l’habitation à l’intérieur des zones franches aux personnes chargées de la surveillance, de l’entretien et à certains fonctionnaires autorisés. L’intégration d’hôtels au sein d’un complexe thématique pourrait donc nécessiter une modification légale, une délimitation particulière ou une solution réglementaire spécifique. Il s’agit d’une lecture juridique générale qui doit être confirmée par des professionnels uruguayens qualifiés.

Enfin, l’article 10 exige qu’une demande privée de zone franche soit accompagnée d’un projet d’investissement démontrant sa viabilité économique et les bénéfices attendus pour le pays. L’existence du régime ne dispense donc ni d’une autorisation, ni d’un plan d’affaires robuste, ni des autres permis applicables.

Quel lien avec la loi de compétitivité ?

Le dossier parlementaire de la loi de compétitivité et de réduction du coût de la vie indique qu’au 2 août 2026 le texte était encore examiné par la commission des finances du Sénat. CAMTUR affirme travailler à des ajustements permettant notamment l’accès de visiteurs uruguayens et l’intégration d’hébergements dans certains projets.

Ces éléments doivent être traités comme des propositions en discussion. Ils ne constituent ni une exonération déjà acquise, ni un régime définitif applicable à un futur parc. Le contenu final peut évoluer au cours du processus parlementaire et de sa réglementation ultérieure.

Conséquences potentielles pour l’immobilier et l’investissement

Si un projet crédible, financé et bien localisé était effectivement lancé, ses effets pourraient dépasser l’industrie des loisirs. Plusieurs canaux seraient à surveiller :

  • Allongement de la saison locative : une fréquentation mieux répartie pourrait soutenir les locations de courte et moyenne durée hors janvier et février.
  • Demande résidentielle annuelle : les emplois permanents, les prestataires et les équipes d’exploitation pourraient renforcer certains segments locatifs à Maldonado et dans les zones connectées au site.
  • Hôtellerie et résidences de tourisme : les visiteurs familiaux et les séjours de plusieurs jours peuvent créer une demande différente de celle du tourisme balnéaire traditionnel.
  • Commerce et restauration : les flux réguliers peuvent améliorer l’utilisation annuelle des surfaces commerciales et des services.
  • Terrains et logistique : l’accès routier, le stationnement, les transports collectifs, l’énergie, l’eau et l’assainissement deviendraient des variables déterminantes.
  • Image de destination : Punta del Este pourrait progressivement élargir son positionnement, au-delà de la plage, du luxe résidentiel et des événements estivaux.

Aucun de ces effets n’est automatique. Leur ampleur dépendrait de l’emplacement, du nombre de visiteurs, de la qualité de l’opérateur, du calendrier d’ouverture, de l’offre concurrente et du niveau réel d’intégration avec le tissu local.

Où pourraient se situer les opportunités ?

1. Les infrastructures touristiques complémentaires

Hôtels, appart-hôtels, restauration familiale, transport, services de réservation, activités indoor et programmation événementielle pourraient bénéficier d’une clientèle moins dépendante du climat.

2. L’immobilier locatif annuel et intermédiaire

Un projet exploité toute l’année crée des besoins de logement pour les salariés, managers, fournisseurs et équipes saisonnières. Les marchés concernés ne seraient pas nécessairement les secteurs les plus luxueux de Punta del Este, mais aussi Maldonado, Roosevelt et les corridors disposant d’un accès efficace au site.

3. Les projets à usage mixte

La combinaison loisirs, hébergement, commerce, restauration et espaces événementiels peut générer plusieurs sources de revenus. Elle exige cependant une structure juridique et urbanistique beaucoup plus complexe qu’un parc autonome.

4. L’investissement institutionnel à long terme

Les investisseurs en infrastructures, en hôtellerie et en immobilier commercial pourraient être intéressés par un projet bénéficiant d’une concession claire, d’un opérateur expérimenté et d’un cadre réglementaire stable. Ces conditions ne sont pas encore réunies publiquement.

Risques et points de vigilance

  • Risque d’annonce : une initiative institutionnelle peut ne jamais devenir un projet d’investissement.
  • Risque réglementaire : les adaptations évoquées peuvent être modifiées, retardées ou refusées.
  • Risque de demande : la taille du marché local ne suffit pas ; le projet devrait capter durablement des visiteurs régionaux.
  • Risque de saisonnalité persistante : une attraction majoritairement extérieure ou dépendante du climat pourrait reproduire le problème qu’elle cherche à résoudre.
  • Risque de surcapitalisation : les grands parcs exigent des investissements lourds, un renouvellement permanent des attractions et des dépenses marketing élevées.
  • Risque foncier : acheter un terrain sur la base d’une localisation supposée serait particulièrement spéculatif tant qu’aucun site n’est annoncé.
  • Risque d’infrastructure : routes, eau, assainissement, énergie, stationnement et transport collectif peuvent modifier radicalement la viabilité d’un emplacement.
  • Risque opérationnel : la réputation internationale d’un opérateur ne garantit pas l’adaptation de son modèle au marché uruguayen.

Les huit confirmations qu’un investisseur devrait attendre

  1. L’identité du promoteur et de l’opérateur.
  2. La localisation exacte et la maîtrise foncière du site.
  3. Le montant du capital engagé et le plan de financement.
  4. Le statut des autorisations environnementales, territoriales et de construction.
  5. Le régime fiscal effectivement applicable, après avis juridique formel.
  6. La capacité estimée, le calendrier de fréquentation et l’étude de marché.
  7. Les engagements en matière de connectivité et de transport.
  8. Le phasage des attractions, des hôtels et des activités complémentaires.

Conclusion : une initiative sérieuse, mais pas encore un projet sécurisé

L’idée d’un pôle international de divertissement près de Punta del Este est cohérente avec les défis du tourisme uruguayen. Elle répond à une vraie nécessité : transformer une destination très performante pendant l’été en une économie touristique plus régulière, plus diversifiée et plus rentable.

CAMTUR a inscrit cette proposition dans un travail structuré avec les autorités et l’a intégrée à un document remis au ministère de l’Économie. Le droit uruguayen contient déjà des outils pouvant servir de base à une zone thématique de loisirs. Ces éléments donnent à l’initiative une crédibilité institutionnelle.

Mais la frontière entre potentiel et projet est encore nette. Sans opérateur, site, financement, autorisations et calendrier, aucune revalorisation immobilière ou rentabilité future ne peut être considérée comme acquise. Pour l’investisseur international, la bonne stratégie consiste aujourd’hui à suivre les étapes de validation, à comprendre les zones susceptibles de bénéficier d’une activité annuelle et à éviter de payer par avance une valeur encore hypothétique.

FAQ — Parc à thème et investissement à Punta del Este

Un parc à thème est-il officiellement confirmé près de Punta del Este ?

Non. CAMTUR a confirmé qu’elle défend cette initiative et souhaite attirer des investissements, mais les sources publiques disponibles au 2 août 2026 ne présentent ni investisseur engagé, ni terrain défini, ni budget, ni date d’ouverture.

Combien de parcs CAMTUR envisage-t-elle ?

Fernando Tapia a évoqué un développement progressif comprenant deux ou trois parcs ou grandes attractions, complétés par d’autres offres de loisirs. Il s’agit d’un objectif stratégique, pas d’un programme de construction approuvé.

Pourquoi Punta del Este a-t-elle été privilégiée ?

La destination possède une capacité hôtelière importante, une forte notoriété régionale, une clientèle à pouvoir d’achat élevé et une infrastructure touristique déjà développée. Elle reste toutefois très saisonnière, ce que le projet cherche précisément à corriger.

Quel serait le rôle du marché brésilien ?

Le Brésil est considéré comme le principal marché de croissance à long terme. La proximité du Rio Grande do Sul, la progression récente des dépenses brésiliennes et les nouvelles liaisons aériennes saisonnières renforcent cette logique.

Le parc pourrait-il bénéficier d’un régime de zone franche ?

Le droit uruguayen permet déjà au pouvoir exécutif d’autoriser des zones thématiques de services pour les loisirs et le divertissement hors de l’aire métropolitaine. Un projet concret devrait néanmoins obtenir une autorisation spécifique et respecter les conditions fiscales, opérationnelles et territoriales applicables.

Les visiteurs uruguayens pourraient-ils accéder à une telle zone ?

La loi permet au pouvoir exécutif d’autoriser la vente au détail et l’accès de consommateurs résidents. Cependant, les exonérations d’IRAE et de TVA prévues pour les services sont limitées aux prestations fournies à des consommateurs finaux non-résidents fiscaux.

Un hôtel peut-il fonctionner à l’intérieur d’une zone franche thématique ?

La loi actuelle limite l’habitation dans les zones franches. L’intégration d’un hôtel nécessiterait donc une analyse juridique détaillée et, selon la structure retenue, une modification légale, une autorisation spécifique ou une implantation extérieure au périmètre de la zone.

Quel serait l’effet sur l’immobilier de Punta del Este ?

Un projet effectivement financé pourrait soutenir l’activité annuelle, la location, l’hôtellerie et certains corridors de services. L’effet dépendrait néanmoins de l’emplacement exact, du volume de fréquentation, des infrastructures et du calendrier. Il serait prématuré d’anticiper une hausse généralisée des prix.

Est-il pertinent d’acheter un terrain en anticipant l’annonce ?

Une acquisition fondée uniquement sur des rumeurs de localisation serait très spéculative. Avant toute décision, il faudrait vérifier la maîtrise foncière, le zonage, les capacités d’infrastructure, les autorisations et le statut réel du projet.

Sources

 

Disclaimer

Article publié le 2 août 2026 uniquement à des fins informatives et éducatives. Les informations présentées correspondent aux sources et connaissances disponibles à la date de publication. Les projets, réglementations, régimes fiscaux, politiques publiques, autorisations, données touristiques et conditions de marché peuvent évoluer, être modifiés ou ne jamais se concrétiser.

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